Налог на недвижимость это банальный способ пополнить бюджет

Автор: Наталья Дубина, руководитель налогового департамента

 

Специально для "ABC NEWS"

 

Вопрос налога на недвижимость регулирует раздел ХІІ Налогового кодекса Украины («Налог на имущество»), в частности – статья 266. Налог на недвижимость – это один из видов налога на имущество, местный налог, начисление и уплата которого имеет характерные для местного налога черты. Не хочу цитировать Налоговый кодекс и повторять написанное на эту тему, обращаю внимание на такие нюансы:

1. налогоплательщики: юридические и физические лица – собственники недвижимости, в том числе частей недвижимости;

2. объекты налогообложения – жилая и нежилая недвижимость, в том числе ее части. Виды недвижимости перечислены в подпункте 14.1.129-1 статьи 14 «Определение понятий» Налогового кодекса: все, вплоть до туалета типа «сортир» (см. «другие строения»).

 

          Базой налогообложения является площадь объектов недвижимости (см. пункт 266.3 статьи 266), исчисляемая на основании данных Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество, к которому контролирующие органы имеют доступ, и/или на основании оригиналов документов на право собственности, в том числе, определяющих размер частей каждого из совладельцев. Для юридических лиц подпункт 266.3.3 предусматривает самостоятельное определение размера площади, но в рамках размеров указанных в документах на право собственности.

 

При этом важно, что части одного объекта недвижимости, принадлежащие разным владельцам подлежат налогообложению как отдельные объекты. Этот нюанс выписан кодексом недостаточно четко, но из суммы норм подпунктов 266.1.1, 266.1.2 (кроме абзаца б)) пункта 266.1, подпунктов 266.2.1 пункта 266.2 и подпункта 266.3.1 пункта 266.3 статьи 266 следует, что база налогообложения у каждого владельца недвижимости будет рассчитываться в размере площади недвижимости, которой он владеет. Это важно для применения льгот, предусмотренных подпунктом 266.4.1 пункта 266.4 указанной статьи 266.

 

А вот если объект жилой и/или нежилой недвижимости находится в общей совместной собственности нескольких лиц, но не разделен в натуре, то применение льготы указанного подпункта 266.4.1 будет осложнено. Так, абзац б) подпункта 266.1.2 пункта 266.1 однозначно определяет налогоплательщиком одно лицо, а не всех совместных владельцев. При этом текст пункта 266.4.1 говорит о применении льготы по отношению к площади недвижимости, которая находится в собственности физического лица–налогоплательщика. В случае абзаца б) подпункта 266.1.2 пункта 266.1 налогоплательщика назначают сами совладельцы, но он не является собственником всей площади недвижимости. Очевидно, что упоминание в абзаце б) суда возникло неспроста. Особенно в контексте предполагаемой согласованности совладельцев в выборе налогоплательщика за их общее имущество. И особенно –дальнейших действий контролирующих органов, если совладельцы к согласию не придут. Кроме того, дальше маячат вопросы наследования и т.д и т.п. Однако, хотелось бы, чтобы Государственная фискальная служба определилась в этих вопросах: несправедливым будет лишения таких совместных собственников льготы за подпунктом 266.4.1 пункта 266.4. Из наработанных налоговиками разъяснений пока ничего не ясно.

 

Нежилые помещения облагаются налогом в зависимости от площади, а по жилым помещениям для налогоплательщиков-физических лиц предусмотрено льготы – уменьшение базы налогообложение: из налогооблагаемой площади квартиры выключается 60 кв.м., а относительно домов - исключается 120 кв.м. Если лицо владеет одновременно и квартирой (квартирами) и домом (домами), то он имеет право уменьшать общую площадь такой своей недвижимости на 180 кв.м.

 

Поскольку это местный налог, то работает механизм предоставления льгот на уровне местных властей. А именно:

а) сельские, поселковые, городские советы могут увеличивать предельную границу жилой недвижимости, на которую уменьшается база. То есть, местные органы власти могут принять решение о уменьшении налогооблагаемой площади на площадь свыше, чем это предусмотрено подпунктом 266.4.1 пункта 266.4. Это льгота касается всех налогоплательщиков, владеющих недвижимостью в границах территории местного самоуправления, где принято такое решения о льготе;

б) органы местной власти могут принят решение о предоставлении индивидуальной льготы конкретному налогоплательщику, и не только применительно к жилой недвижимости. Льготы по налогу на недвижимость могут быть предоставлены собственникам объектов жилой и/или нежилой недвижимости, физическим лицам, исходя из их имущественного положения и уровня доходов. Но есть ограничения: льгота физическим лицам не предоставляется, если:

- площадьобъекта (объектов) налогообложения превышает 5-кратный размер необлагаемой площади, утвержденной решением органов местного самоуправления (см. пункт а) выше);

-объекты налогообложения используются их владельцами с целью получения доходов (сдаются в аренду, лизинг, ссуду, используются в предпринимательской деятельности).

 

Льгота может быть предоставлена и юридическим лицам, в том числе, религиозныморганизациям, уставы (положения) которых зарегистрированы в установленном законом порядке и используются для обеспечения деятельности, предусмотренной такими уставами (положениями).

 

Предполагается, что при принятии решения о предоставлении льгот депутаты местных советов будут брать во внимание и материальное положение физических лиц-владельцев недвижимости, и характеристику самого такого имущества.

 

Конечно-же, такие льготы будут влиять на наполняемость местного бюджета…

 

Подпункт 266.4.2 дает перечень недвижимости, которая не является объектом налогообложения. Исключение из круга налогооблагаемых объектов проведено на основании таких критериев:

- имущество находится в собственности льготных категорий населения;

- недвижимость с дефектами (ветхая, аварийная прочее);

- объекты недвижимости используются в производственной деятельности.

 

Детально – см. подпункт 266.4.2 пункта 266.4 указанной статьи 266.

 

Размер налога контролирующий орган определяет сам. Учитывая вышеуказанные проблемы с применением подпункта 266.3.3 пункта 266.3, абз. б) подпункта 266.1.2 пункта 266.1, ошибки будут.

 

Поскольку объект налогообложения – недвижимость, то начислять налог и контролировать его уплату было бы правильно по месту нахождения недвижимости. Однако, Налоговый кодекс решил по-другому: начислять налог киевлянину, имеющему дом в Львовской области, будут киевские налоговики. Потому есть варианты: если сарай построили, но не зарегистрировали, то налог вам не начислят. Налогоплательщики-юридические лица в налоговый орган по месту своей регистрации подают налоговую декларацию, где декларируют налог авансом: декларацию подают по состоянию на 1 января отчетного года до 20 февраля этого-же года, с разбивкой платежа на четыре квартальных, что очевидно, предполагает оплату налога не сразу всей суммой, а ежеквартальными платежами. Это подпункт 266.7.5, который вызывает много вопросов: если право собственности на протяжении отчетного года переходит от налогоплательщика-юридического лица другому лицу, то возможность уменьшить уже начисленный авансом налог не просматривается. Подпункты 266.1.1, 266.8.1, 266.7.5, 266,7.4 совершенно не согласованы между собой.

 

Имеем явное несоответствие общепринятым правилам налогообложения – налог платит налогоплательщик.

 

Кроме того, вырисовывается некое несоответствие принципам налогообложения объектов недвижимости: общепринято, что все налоговые процедуры проходят по месту нахождения объекта налогообложения. Но! платить налог по налоговому уведомлению-решению (налогоплательщик-физическое лицо) и по налоговой декларации (налогоплательщик-юридическое лицо) будут по месту нахождения объекта недвижимости. Во как! Очевидно, что ГФС преследует цель максимально загрузить работой своих работников. Ну а посеять хаос они и сами смогут.

 

Нерезиденты-физические лица в лучшей ситуации: начисление и оплата налога будут проходить в одном месте – по месту нахождения недвижимости. Но! как им будут вручать налоговые уведомления-решения? И какие будут последствия невручения и последующей неуплаты налога?

 

Поскольку этот вид налога не предполагает подачи налоговой декларации налогоплательщиком-физическим лицом, то ответственность физлица может наступать только за его неуплату. Налоговики до 1 июля года, следующего за отчётным, пришлют таким налогоплательщикам-физическим лицам налоговые уведомления-решения и реквизиты для уплаты налога. Уплатить налог нужно на протяжении 60 дней со дня получения налогового уведомления-решения.

 

Видение налоговиками уплаты налогов следующее: платить нужно за 2014 год, так как налог на имущество вводится в действия с 1 января 2013 года (статья 265 в первой редакции Налогового кодекса ввела налог на недвижимое имущество, отличное от земельных участков, где объектом налогообложения были жилые помещения). И хотя статья 266 появилась только с Законом Украины от 28.12.2014 №71-VII, но сам налог на имущество декларировался ранее. Однако, Закон Украины от 28.12.2014 №71-VIIизменил не только номер статьи с 265 на 266, но и весьма существенно поменял правила налогообложения. Например: пункты 266.4 (льготы), 266.5 (ставка налога) Налогового кодекса с изменениями от 28.12.2014 совсем не идентичны пунктам 265.4, пункт Налогового кодекса от 02.12.2010 №2755-VI. То есть, налоговики хотят применить нормы ЗаконаУкраины от 28.12.2014 №71-VIIIретроспективно: в2015 году хотят получить налог на недвижимость за период с 01 января по 31 марта 2014 с жилой площади жилых помещений, а с 01 апреля по 31 декабря 2014 - с общей площади объектов жилой недвижимости, вводя фактически новую норму с 01 января 2015 года законом от 28.12.2014. Кроме того, в своем видении налоговики считают, что факт направления налогового уведомления-решения является фактом согласования налогового обязательства и грозит штрафами за статьей 126, забывая о нормах статей 54 и 56.

 

Во всем этом видится желание ГФС пополнить бюджет за счет вещей, которые важны для налогоплательщиков: риски возникают в отношении недвижимости, на которую, в случае неуплаты налога, направится взыскание. Сама статья 266 уже несет много рисков, на которые наложатся собственное видение ситуации налоговиками, ошибки и хаос из-за несогласованности действий разных подразделений.

 

Чтобы хоть как-то минимизировать риски, безусловно нужно провести сверку сведений по объектам жилой и/или нежилой недвижимости, находящихся в собственности юридических или физических лиц, строк проведения которой Налоговый кодекс ограничил, почему-то,31 декабря 2015 года, включительно.

 

Платим налог 1 раз в год за календарный год: физлица – по итогам отчетного года, юрлица – начисляют и платят авансом.

 

Ставка налога – не выше 2% размера минимальной заработной платы, установленной по состоянию на 1 января отчетного года, за 1кв.м площади. Но! устанавливают размер ставки налога местные органы власти по месту находжения объектов недвижимости, с учетом места расположения (зональности) и типов объектов недвижимости.

 

На 2015 год ставки налога не могут превышать 1% размера минимальной заработной платы, установленной законом на 1 января 2015 года за 1 кв.м площади. Что будет дальше – вопрос…

 

Вот так вкратце о налоге на недвижимость.

comments powered by Disqus


Подпишитесь на новости AverLex

*обязательные поля
У Вас есть вопросы? Звоните прямо сейчас: +380 (44) 300-11-51 [Круглосуточно]